Сделка — пошаговый план продавца и покупателя

— Выписка из ЕГРНИ на дом и земельный участок (отсутствие обременений, арестов)
— Технический паспорт на дом (актуальный — есть)
— Кадастровый паспорт / план земельного участка
— Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (ЖЭС / ЖРЭО)
— Согласие супруга/супруги на продажу (нотариально заверенное)
Срок: 1–2 недели

При продаже иностранцу земля передаётся государству безвозмездно — государство не платит продавцу ничего (ст. 69 КоЗ, шаг 2.3).
Поэтому стоимость земли закладывается в цену дома:

Участок	0,1695 га (1 695 м²)
Кад. номер	500000000007000964
Адрес	г. Минск, ул. Речная, 1
Оценочная зона	№2 417 030 061 (пляж №9 водохранилища Дрозды — самая дорогая в Минске)
Кадастровая стоимость	682,85 BYN/м² × 1 695 м² = 1 157 430 BYN ≈ $391 000
Режим оплаты аренды	Рыночная оценка — решение Мингорисполкома №4144 от 08.12.2022
Ориентир платы за аренду 99 лет	$391 000 — $782 000 (рыночная стоимость земли, определяется оценщиком)
Источник КС	gki.gov.by, вступило в силу 07.08.2025

✓ Юридически: продажа дома. Фактически: $391–782K стоимости земли (рыночная оценка) включено в цену.

Рекомендуемые (не под санкциями, SWIFT работает):
— RRB Bank — «Безопасная сделка», комиссия макс. 350 BYN (~$107) при $2M
— BSB Bank — «Reliable Payments»
— Приорбанк — документарный аккредитив
⚠ НЕ использовать: Белгазпромбанк, Дабрабыт (под санкциями ЕС/США)

— Паспорт + нотариальный перевод на русский (граждане РФ — без перевода)
— Временная регистрация в РБ
— Подтверждение источника средств (для AML/KYC (проверка банком) — декларации, выписки)
Срок: 1–3 дня

Из РФ: перевод в рублях (ВТБ, Т-Банк → белорусский банк) с конвертацией в BYN на месте.
USD/EUR из РФ практически невозможны из-за санкций — только рубли.
Банковский лимит ~$1M эквивалента в месяц → для $2M необходимо 2–3 перевода частями.
Из других стран: SWIFT в EUR (USD — с ограничениями), возможно одним платежом.
Конвертация в BYN по курсу НБ РБ на дату каждого платежа.
Срок: 7–14 рабочих дней (SWIFT) или 2–3 мес. (из РФ частями из-за лимитов)

Пока покупатель переводит деньги частями (2–3 мес.), стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
В нём фиксируется:
— Цена дома и валютная оговорка (BYN с привязкой к USD по курсу НБ РБ)
— Срок действия предварительного договора: обычно 3–6 месяцев (по соглашению сторон)
— Задаток: покупатель вносит задаток (5–10% от суммы ≈ $100K–250K) — первый же транш
— Условия аккредитива: полная сумма должна поступить на счёт до даты X
— Условия выхода из сделки (см. ниже)
✓ Задаток на счету = продавец снимает объект с продажи. Покупатель подтвердил серьёзность.

Транш 1 (месяц 1): ~$800K–1M → часть идёт как задаток
Транш 2 (месяц 2): ~$800K–1M
Транш 3 (месяц 3, если нужен): остаток
Что делают стороны, пока деньги в пути:
— Продавец: собирает документы (шаг 0.1), выбирает банк, ждёт. Объект снят с продажи.
— Покупатель: переводит следующий транш, готовит документы для сделки (паспорт, перевод, AML).
— Оба: ничего необратимого не происходит — ни нотариус, ни деприватизация. Только деньги копятся на счету.
Срок: 1–2 месяца после первого транша

Только после поступления полной суммы покупатель переводит её на аккредитив.
Банк замораживает деньги. Покупатель не может их забрать.
Продавец получит деньги только после предоставления свидетельства о регистрации.
✓ С этого момента продавец ЗАЩИЩЁН. Деньги в банке. Можно начинать сделку (этап 2).
⚠ Без полной суммы на аккредитиве — к нотариусу НЕ идём, землю НЕ отдаём.

Сценарий 1: Покупатель не перечислил деньги в срок
— Предварительный договор истекает → задаток остаётся у продавца (ст. 352 ГК РБ)
— Продавец свободен, объект возвращается в продажу
— Деньги на обычном счету (не на аккредитиве) → покупатель может забрать остаток

Сценарий 2: Продавец передумал продавать
— Продавец возвращает задаток в двойном размере (ст. 352 ГК РБ)
— Покупатель забирает все деньги со счёта

Сценарий 3: Переводы заблокированы / санкционные ограничения

Для покупателя из РФ:
— USD-переводы из РФ почти заблокированы (потеря банков-корреспондентов)
— Рублёвые переводы работают, но с лимитами (~$1M/мес)
— Белорусский банк может запросить доп. документы по AML/KYC (проверка банком) — задержка 2–4 недели
— Если покупатель в санкционном списке (SDN OFAC, EU Consolidated List) — сделка невозможна

Для покупателя из ЕС/США:
— Санкции ЕС/США ограничивают операции с белорусскими банками
— Подсанкционные банки РБ (Белгазпромбанк, Дабрабыт) — использовать нельзя
— Рекомендуемые банки: BNB-Bank, MTBank, Приорбанк (не под санкциями, SWIFT работает)
— EUR-переводы через неподсанкционные банки — работают с ограничениями

Для посольства:
— Посольства проводят расчёты через дипломатические каналы и аккредитованные банки
— Венская конвенция защищает дипломатические финансовые операции
— Санкционный риск минимален — государственные расчёты

Действия при блокировке:
— Деньги на счету покупателя (не на аккредитиве) — он может их забрать
— Задаток — по условиям предварительного договора (форс-мажор → возврат)
— Предварительный договор истекает → стороны свободны
— Рекомендация: проверить санкционный статус покупателя ДО подписания предварительного договора

Сценарий 4: После открытия аккредитива (этап 2+)
— Деньги заморожены в банке, забрать их просто так нельзя
— Расторжение только по соглашению обеих сторон или через суд
— Аккредитив имеет срок действия (обычно 3–6 мес.) — если сделка не завершена, деньги возвращаются покупателю

✓ Ключевая защита продавца: до аккредитива — задаток. После аккредитива — деньги в банке.
✓ Ключевая защита покупателя: до аккредитива — деньги на его счету. После — срок действия аккредитива.

Что это: при любой сделке с нерезидентом на сумму свыше 2 000 б.в. (90 000 BYN ≈ $27 500) продавец обязан зарегистрировать договор в Национальном банке. Наша сделка (~$2M) превышает порог многократно — регистрация обязательна.

Зачем: государство отслеживает крупные валютные операции с нерезидентами. Без регистрации сделка может быть признана незаконной.

Как: продавец заходит на веб-портал регистрации валютных договоров НБ РБ, заполняет форму (реквизиты сторон, сумма, предмет — купля-продажа недвижимости), получает номер регистрации.

Когда: до исполнения обязательств по договору (т.е. до получения денег) или в течение 7 рабочих дней после получения средств от нерезидента.

Стоимость: бесплатно (онлайн-процедура).
Срок: регистрация моментальная, но лучше сделать заранее — до открытия аккредитива.

⚠ Если не зарегистрировать — штраф до 25% от суммы операции + возможная недействительность сделки.
Основание: Инструкция НБРБ №37 от 12.02.2021 (ред. сентябрь 2024)

Удостоверяется договор купли-продажи жилого дома (строения).
Земля в договор НЕ включается — иностранец не может её купить.
Цена указывается в BYN с валютной оговоркой (эквивалент в USD по курсу НБ).
Нотариус проверяет: правоустанавливающие документы, обременения, аресты, согласие супруга.
Срок: 1 день (при готовности всех документов)
Стоимость нотариуса: 74–148 BYN

Продавец подаёт в исполком заявление о добровольной передаче земельного участка в государственную собственность.
Ст. 69 Кодекса о земле — добровольная передача, без компенсации.
Подаётся одновременно с заявлением покупателя (шаг 2.4).

Покупатель-иностранец подаёт в Мингорисполком (администрация Центрального района) заявление о предоставлении земельного участка в аренду.
Прилагает: паспорт + перевод, копию договора купли-продажи дома, временную регистрацию.
Подаётся: в тот же день или на следующий после нотариуса

Исполком на заседании (проводятся 1–2 раза в месяц) принимает решение:
— О прекращении права частной собственности продавца на землю
— О предоставлении земельного участка покупателю в аренду
Выносится решение исполкома — ключевой документ.
Срок: 2–4 недели (зависит от графика заседаний)
⚠ Ускорить нельзя — зависит от расписания исполкома

⚠ КЛЮЧЕВОЙ МОМЕНТ СДЕЛКИ — дополнительный расход покупателя-иностранца

В течение 10 рабочих дней после решения исполкома покупатель обязан внести разовую плату за право заключения договора аренды.

В Минске действует режим рыночной оценки (решение Мингорисполкома №4144 от 08.12.2022): плата определяется независимым оценщиком по рыночной стоимости земли, но не ниже стандартной платы за 99-летнюю аренду.

Кадастровая стоимость участка	1 157 430 BYN (~$391K)
Минимум (floor, ПСМ №32)	~580 000 BYN ≈ $196 000
Ориентир для Дроздов (рыночная оценка)	1 157 430 — 2 314 860 BYN ≈ $391 000 — $782 000

Это отдельный платёж — не из аккредитива за дом. Покупателю нужны доп. $391–782K помимо суммы за дом.
Рассрочка не предоставляется (решение №4144 прямо указывает: «без предоставления рассрочки»).

⚠ Почему нет покупателей: иностранец платит за тот же объект на $400–800K БОЛЬШЕ белоруса и получает МЕНЬШЕ (аренда вместо собственности).

Влияние курса BYN/USD:

Курс 2.96 (сейчас)	Плата (рыночная) ≈ $391 000 — $782 000
Курс 3.50	Плата (рыночная) ≈ $331 000 — $661 000

При сильном BYN сделка для иностранца дороже. При слабом — дешевле. Для белоруса курс не влияет.
Точная сумма станет известна только после независимой оценки рыночной стоимости земли.

Только после внесения разовой платы заключается договор аренды:
— Арендодатель: государство (исполком)
— Арендатор: покупатель-иностранец
— Срок: до 99 лет
— Ежегодная арендная плата: ~579–1 157 BYN/год (~$196–391) — зависит от ставки Мингорсовета: 0,05% или 0,1% = размер земельного налога (Указ №439 от 17.12.2025)
— Целевое назначение: строительство и обслуживание жилого дома
Срок оформления: 1–2 недели после оплаты

Регистрируются одновременно:
— Право собственности покупателя на дом ✓
— Прекращение права собственности продавца на землю ✓
— Право аренды покупателя на землю ✓
Выдаётся свидетельство о государственной регистрации.
Срок: 5–7 рабочих дней (стандарт) · 1–3 дня (ускоренная, за доп. плату)
Стоимость: 60–120 BYN за каждую регистрацию

Продавец приносит в банк свидетельство о государственной регистрации права собственности покупателя на дом.
Это доказательство что сделка завершена и регистрация прошла.

Банк проверяет свидетельство → перечисляет деньги на счёт продавца.
✓ СДЕЛКА ЗАВЕРШЕНА. Продавец получил деньги. Покупатель получил дом + аренду земли.
Срок: 1–3 рабочих дня после предоставления документов